本營(yíng)銷計(jì)劃是根據(jù)高能·金域名都的工程進(jìn)度表而編訂的。將工程開(kāi)工和小高層完成工程三分之二開(kāi)始發(fā)售作為營(yíng)銷工作的兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，構(gòu)成了三段式的營(yíng)銷工作框架：開(kāi)工前營(yíng)銷計(jì)劃、開(kāi)盤前營(yíng)銷計(jì)劃和開(kāi)盤后營(yíng)銷計(jì)劃。這三個(gè)階段根據(jù)工程進(jìn)度的不同而具有不同的營(yíng)銷側(cè)重點(diǎn)。

    由于項(xiàng)目的建筑、規(guī)劃、立面風(fēng)格和戶型結(jié)構(gòu)等不能最終確定，因此宣傳工作以項(xiàng)目的整體形象為主，借助品牌營(yíng)銷、傳播營(yíng)銷和現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷塑造起具有獨(dú)特賣點(diǎn)的項(xiàng)目形象，吸引消費(fèi)受眾的關(guān)注，但這一階段必須對(duì)視覺(jué)傳達(dá)的風(fēng)格、VI和廣告語(yǔ)有所界定，才能順利開(kāi)展工作；

    到開(kāi)盤之間，隨著一些前期不能確定的因素慢慢得到確定，建筑、規(guī)劃、園林等方案都得到落實(shí)，營(yíng)銷工作也進(jìn)而隨著工程的進(jìn)度由純形象塑造向著更理性，更具備銷售賣點(diǎn)挖掘的方向開(kāi)展。由于這一階段的工作直接和項(xiàng)目開(kāi)盤掛鉤，以價(jià)值營(yíng)銷、實(shí)務(wù)營(yíng)銷、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷、傳播營(yíng)銷、互動(dòng)營(yíng)銷、投資營(yíng)銷和節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷等營(yíng)銷手段為組合，在策略上、現(xiàn)場(chǎng)包裝上、視覺(jué)傳達(dá)上、市場(chǎng)傳播上和資料配備上飽滿充盈，為公開(kāi)發(fā)售做足準(zhǔn)備；

    隨著工程的進(jìn)一步的推進(jìn)，對(duì)新賣點(diǎn)的挖掘和兌現(xiàn)，也成為這一階段樓盤銷售的主題。房地產(chǎn)市場(chǎng)和消費(fèi)市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，這一階段的營(yíng)銷工作主要以市場(chǎng)為風(fēng)向標(biāo)，做階段式的營(yíng)銷策略。以投資策略、目標(biāo)策略、聯(lián)合策略、節(jié)點(diǎn)策略和傳播策略之間的互動(dòng)組合為主。

一、價(jià)值營(yíng)銷

二、實(shí)務(wù)營(yíng)銷

三、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷

四、品牌營(yíng)銷

五、傳播營(yíng)銷

六、互動(dòng)營(yíng)銷

七、投資營(yíng)銷]

八、目標(biāo)營(yíng)銷

九、聯(lián)合營(yíng)銷

十、節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷

 

A、 低價(jià)入市：低于或平均于青山湖同類樓盤價(jià)格低價(jià)入世，取得價(jià)格優(yōu)勢(shì)。迅速引起市場(chǎng)的關(guān)注與追捧。

B、 價(jià)格提升：根據(jù)市場(chǎng)對(duì)“高能·金域名都”的追捧程度和接受能力適時(shí)提價(jià)，“小步快跑”地提升項(xiàng)目在南昌樓市中的地位。

A、 根據(jù)銷售的周期安排與節(jié)奏控制，結(jié)合實(shí)際的銷售狀況，每次限量推出房源，保證金域名都的健康銷售。

B、 在正式開(kāi)盤前，高能金域名都應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況具有針對(duì)性地爭(zhēng)取集團(tuán)認(rèn)購(gòu)，并通過(guò)“高能會(huì)”的形式積累客戶，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)多倍認(rèn)購(gòu)。

C、  首批房源快速消化后，不足部分以加推形式推出，隨即宣布暫時(shí)封盤，給市場(chǎng)以饑渴感。增加南昌市場(chǎng)的高度關(guān)注與追捧。

A、 一級(jí)房源：優(yōu)秀戶型，大戶型，最佳朝向、景觀、樓層

B、 二級(jí)房源：次好戶型，次好朝向、景觀、樓層

C、 三級(jí)房源：較差戶型，較差朝向，無(wú)景觀，綜合素質(zhì)較低

A、 一級(jí)房源：保留單位，在銷售受阻或淡季推出救市。

B、 二級(jí)房源：定價(jià)較高，同時(shí)搭配較差的三級(jí)房源分批推出

C、 三級(jí)房源：與二級(jí)房源拉開(kāi)價(jià)差，搭配推出。以低價(jià)銷售或捆綁套餐銷售來(lái)進(jìn)行推廣。

D、  四級(jí)房源：將金域名都條件較差的四級(jí)房源，以各種抵款方式提前消化，避免落尾給項(xiàng)目帶來(lái)銷售阻力。

 

A、銷售代理公司選擇

B、廣告代理公司選擇

A、設(shè)立企劃部

B、在銷售活動(dòng)中負(fù)責(zé)后勤和相關(guān)手續(xù)辦理

C、負(fù)責(zé)監(jiān)督第三方制作的費(fèi)用和效果

D、售樓中心現(xiàn)場(chǎng)派駐出納負(fù)責(zé)收款

A、酒店式物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)

B、統(tǒng)一的高標(biāo)準(zhǔn)工裝

C、專業(yè)、細(xì)心的服務(wù)

A、銷售管理制度

B、銷售折讓制度：權(quán)限折扣、批量折扣

A、商場(chǎng)招商手冊(cè)

B、項(xiàng)目總體形象樓書(shū)

C、住宅項(xiàng)目樓書(shū)

E、住宅戶型圖冊(cè)

F、銷售手冊(cè)

A、認(rèn)購(gòu)活動(dòng)方案

B、開(kāi)盤活動(dòng)方案

A、內(nèi)部招商方案

B、大客戶招商方案

C、招商宣傳方案

D、招商工具準(zhǔn)備

 

A、 營(yíng)銷氣氛塑造：銷控臺(tái)、音響系統(tǒng)、展板、模型、彩旗、形象墻、吧臺(tái)、藝術(shù)品、色彩烘托、銷控表、綠化……

B、 服務(wù)氛圍營(yíng)造：微笑服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、休閑區(qū)、兒童托管、飲料提供、背景音樂(lè)、禮品贈(zèng)送、節(jié)日祝福……

A、 明確詳盡的說(shuō)明標(biāo)牌

B、 使用功能和文化內(nèi)涵并重

C、 獨(dú)特的藝術(shù)氛圍

D、逼真的生活氣息

E、 人性化的服務(wù)

A、 藝術(shù)鋪裝

B、 綠化

C、 導(dǎo)示系統(tǒng)

D、休閑坐椅

E、 噴繪廣告

A、 綠化

B、 警示系統(tǒng)

C、  公益標(biāo)識(shí)

A、 溫柔警示牌

B、 工程材料堆放管理

C、 客戶看樓佩帶安全帽

A、 統(tǒng)一服裝

B、 統(tǒng)一形象規(guī)范

C、 安全帽統(tǒng)一標(biāo)識(shí)

D、列隊(duì)出操

A、 大型樓體掛幅：工程信息、認(rèn)購(gòu)?fù)ㄖ�、價(jià)格策略、廣告語(yǔ)、樓盤名稱、LOGO等

B、 彩旗

C、 氣球

D、現(xiàn)樓夜晚燈光

 

A、公司背景介紹

B、開(kāi)發(fā)業(yè)績(jī)

C、資金實(shí)力

D、信譽(yù)保障

A、國(guó)企的業(yè)績(jī)

B、萬(wàn)科背景的價(jià)值

C、專業(yè)支持

D、策劃對(duì)建筑、商業(yè)、商務(wù)、生活空間的價(jià)值提升

A、設(shè)計(jì)院背景、業(yè)績(jī)

A、美嘉空間的背景

B、專家的國(guó)際化背景

C、藝術(shù)化空間營(yíng)造對(duì)辦公、商業(yè)、生活品質(zhì)的提升

A、景觀設(shè)計(jì)公司背景、業(yè)績(jī)

B、景觀施工公司背景、業(yè)績(jī)

A、新材料、新設(shè)備的使用和優(yōu)勢(shì)

B、節(jié)能、環(huán)保、健康、美觀、耐用

C、降低成本，買家受惠

A、銀行

B、監(jiān)理公司等

A、營(yíng)銷費(fèi)用：銷售總額x 3%

B、銷售周期：30個(gè)月[暫定]

A、報(bào)紙、戶外、印刷品、航空雜志、網(wǎng)絡(luò)媒體、電視專題采訪——投資商、策劃人、建筑設(shè)計(jì)和鋼結(jié)構(gòu)專家、政府規(guī)劃官員等費(fèi)用。

A、高科技含量的戶外燈箱

B、多媒體樓書(shū)等

A、大酒店

B、大商場(chǎng)

C、大超市

D、高級(jí)酒樓等

E、形式：免費(fèi)公益廣告，項(xiàng)目?jī)?nèi)刊“名都會(huì)”定點(diǎn)派發(fā)

A、報(bào)紙專欄

B、報(bào)紙專訪

C、電視采訪

D、電視專題片

 

 

A、工程款

B、材料款

C、廣告費(fèi)

D、設(shè)計(jì)費(fèi)

E、折扣標(biāo)準(zhǔn)：同公開(kāi)折扣

A、 四級(jí)房源

B、具體房源及總價(jià)另行制定

A、 集團(tuán)其他兄弟公司和關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)

B、 開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目外帳務(wù)抵款：四級(jí)房源

C、  折扣標(biāo)準(zhǔn)：具體情況具體對(duì)待

 

A、 DM直郵

B、  參加行業(yè)展覽會(huì)、交易會(huì)、洽談會(huì)

C、 研究目標(biāo)客戶特點(diǎn)，制定具有針對(duì)性的《置業(yè)計(jì)劃書(shū)》、《選址建議書(shū)》

D、發(fā)展兼職直銷網(wǎng)絡(luò)，建立兼職中介提成制度

E、  利用目標(biāo)客戶對(duì)產(chǎn)品品種的兼容性，進(jìn)行綜合推廣

 

A、車房互動(dòng)展示會(huì)：利用目標(biāo)客戶在兩種商品上的消費(fèi)共性

B、買房送電器、櫥柜、潔具、裝修等。與廠商、代理商通過(guò)聯(lián)合銷售實(shí)現(xiàn)雙贏，更可以為客戶在項(xiàng)目置業(yè)鋪平道路

A、 銷售場(chǎng)所、廣告場(chǎng)所的互相利用

B、  雙方合乎資源共享

C、 活動(dòng)費(fèi)用雙方分擔(dān)，減低推廣成本

D、 媒體召集，利用其強(qiáng)大的號(hào)召力

 

A、 項(xiàng)目開(kāi)工

B、 營(yíng)銷中心竣工及投入運(yùn)行

C、 樣板間竣工

D、設(shè)備材料采購(gòu)

E、 封頂信息

F、 外立面施工、竣工

G、內(nèi)部裝修裝飾施工、竣工

H、 環(huán)藝景觀施工竣工

I、   植物綠化工程施工、竣工

J、  道路鋪裝施工、竣工

K、 門窗安裝

L、 暖氣供熱

M、 上下水通

N、電器設(shè)備安裝

O、煤氣點(diǎn)火通氣

2、  全程營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)目錄和利用方式

A、 認(rèn)購(gòu)活動(dòng)

B、 開(kāi)盤活動(dòng)

C、 入伙：入伙儀式（業(yè)主聯(lián)誼會(huì)），入伙手續(xù)辦理，按期入伙，條件到位，做好充足準(zhǔn)備，接受客戶檢驗(yàn)，保證內(nèi)部投訴管道通暢，最大程度降低公開(kāi)投訴和質(zhì)量糾紛；分批入伙，制作多次焦點(diǎn)

D、“名都會(huì)”成立，《名都會(huì)》創(chuàng)刊號(hào)發(fā)行：媒體報(bào)道，開(kāi)始擴(kuò)大社區(qū)文化在營(yíng)銷中的作用；擴(kuò)大免費(fèi)派發(fā)郵寄途徑[商場(chǎng)、酒店、寫字樓、會(huì)所、俱樂(lè)部等]

E、 營(yíng)銷中心開(kāi)放：與認(rèn)購(gòu)信息同時(shí)釋放

F、 樣板間[概念、實(shí)樓]開(kāi)放：分批次開(kāi)放樣板間，制造多次高潮

G、開(kāi)工典禮：新形象塑造

H、 工程招標(biāo)：強(qiáng)化對(duì)工程質(zhì)量的重視

I、   大商家知名連鎖商家進(jìn)駐商業(yè)街：造勢(shì)、吸引中小商家購(gòu)買商鋪

J、  價(jià)格提升：樓盤升值宣傳

K、 集中促銷：廣告集中時(shí)間和火力轟炸目標(biāo)對(duì)象

L、 聯(lián)合銷售

M、 尾盤消化：打折，贈(zèng)送電器、裝修、加裝樣板間引導(dǎo)，增加人造景觀等附加值，抵款，集團(tuán)購(gòu)買，簡(jiǎn)裝后出租，以租代售，售后返租，先租后買，帶租約出售……